2012年李某向房地产公司购买某小区商品房，双方约定2013年5月份交房，李某在接收房屋期间，特地聘请了专业验房机构进行验房，关于李某购买的房屋，验房机构出具的验房报告单足有3页，验出问题40多处，包括多条墙壁裂缝、房屋顶棚四周高低不平、管道门窗不合格等。李某发现房屋存在严重质量问题后，并未同意接收房屋，也并未签署任何接收手续，之后房屋一直处于开发商维修期间。直至2015年10月份房屋仍未全部修缮完毕，但李某因急需用房与开发商签署了接收房屋手续，李某在接收房屋后向物业管理公司申请缴纳2015年10月份之后的物业服务费，但物业公司却要求李某支付2013年5月份至2015年10月份拖欠物业费之后，才收取后期物业服务费。

李某认为因房屋存在严重质量问题且未办理房屋接收手续，在此期间所形成的物业费用应由开发商支付，不同意支付未接收房屋期间的物业费，物业公司遂提起诉讼要求李某支付拖欠的物业费并承担相应违约责任。

法院经审理认为，根据法律规定物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。李某与其小区物业公司签订的《前期物业服务协议》约定，物业公司的服务范围包括承担房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全卫生、交通项目的维护、管理服务。对李某提出要求对房屋自用部位维修、维护的项目，不在合同约定的物业公司服务范围内。即使该房屋存在质量问题，亦应由李某另行向责任人主张权利。故对张某辩称因物业公司未履行房屋维修义务，要求在物业费用中予以扣减的意见，依据不足，法院不予采纳。法院一审判决李某应向物业公司支付物业费。

案件分析

根据相关法律规定可以看出，房屋质量问题一般可划分为三个情形：主体结构质量不合格、可以保修的一般质量问题（经修复后不影响正常居住使用）和介于两者之间的严重影响正常居住使用的质量问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。对于何为“严重影响正常居住使用”并没有法定标准，其与“可以保修的一般质量问题”两者的边界并不清晰。法院普遍认为，包括渗漏、开裂、脱落等在内的质量问题属于“可以保修的一般质量问题”，买受人应当先收房，再要求出卖人履行保修义务，若买受人自身不同意办理交房手续，则出卖人书面通知买受人办理房屋交接手续之日，即视为出卖人已经交付房屋。而物业合同一般约定，房屋在交付后就开始收取物业费，这与出卖人所承担的保修责任和义务是两个法律关系，并不冲突，买受人也不能随意认定只要有房屋质量问题就可以不收房，进而拒绝缴纳物业费。但房屋地基基础和主体结构存在质量问题，导致严重影响正常居住和使用的，属于房屋严重不符合法律规定和合同约定，则买受人构成不收房的正当理由，业主也就没有支付物业费的义务。

因此，法院在审理此类物业服务合同纠纷过程中，一方面会仔细考量房屋质量问题是不是已经达到了买受人不能收房的程度，即买受人反映的质量问题是否符合其与出卖人签订的《买卖合同》中关于房屋质量问题导致不能收房的约定；另一方面还需判断买受人未收房的原因是否在于其主观恶意拒绝收房以规避履行缴纳物业费的义务。

将本应属于买受人和出卖人之间的矛盾转变成买受人与物业公司之间的矛盾，是生活中普通老百姓都会有的一个法律误区。从法律关系角度，买受人与出卖人之间、买受人与物业服务企业之间存在不同法律关系，前者属于房屋买卖合同关系，后者属于物业服务合同关系。买受人以房屋质量问题作为拒绝缴纳物业管理费的理由，实际上混淆了两种不同的法律关系，合同具有相对性原理，基于一个事实和理由的法律关系不能转嫁到不同的法律关系层面上，所以房屋存在一般质量问题、人身财物受损、新房未入住、车位被占用等情况并不能作为买受人拒绝如期交纳物业费的抗辩依据，这在诉讼当中也往往得不到法院的支持。

解决方法

1.买受人在购买房屋时，在收到出卖人的交房通知后，验房过程中有下列情形的：“（一）房屋未经竣工验收合格的；（二）交付时未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的；（三）道路、电梯、供水、供电、燃气等基础生活设施不具备基本使用条件的；（四）擅自变更商品房的户型、朝向、结构等未通知买受人的；（五）因房屋质量问题严重影响正常居住使用的。”买受人有权拒收房屋并及时保留相应证据，故物业公司无权向买受人主张未按时办理入住所形成的物业费。

2.买受人在验收房屋过程中，若房屋出现一般质量问题，买受人无权要求物业公司为出卖人前期的建设质量等问题负责，因此不能以物业费来抵消前述遗留问题产生的损失，应该按照合同约定向物业公司及时给付物业费。同时，买受人应及时保留房屋质量问题的相应证据并要求出卖人及时解决，因修缮房屋导致买受人不能及时办理入住从而导致承担的物业费，买受人有权向出卖人主张，并要求其承担相应的民事责任。